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公租房建設對推行住宅產業化的研究
    來源:住宅與房地產    發布日期:2015-06-24

住宅產業化是指用工業化生產的方式來建造住宅,是機械化程度不高和粗放式生產的生產方式升級換代的必然要求,以提高住宅生產的勞動生產率,提高住宅的整體質量,降低成本,降低物耗、能耗。住宅產業化是今后住宅建設的發展趨勢,然而我國住宅產業化還處于起步階段,產業化程度比較低。在政府大力倡導建設保障房之時,提出將公租房的產業化建設作為實現住宅產業化的突破口,并通過分析其特點,進一步說明公租房建設為住宅產業化的發展提供了契機。最后結合我國房地產業發展情況和住宅產業化現狀,總結出公租房產業化發展的運作機制。

 

一、住宅產業化發展是必然趨勢

現階段我國的房屋建設廣泛采用的仍然是施工現場人工作業的方式,施工人員的素質以及技術操作水平相對較低,絕大多數未接受過正規且系統的培訓,施工過程往往操作不按規范、誤差較大,并且由于建材質量、施工現場的項目管理能力等因素的存在,都會導致施工質量并非完全處于可控的范圍之內。同時,施工現場的人工作業會受到許多不可抗力因素的影響(天氣、勞動力不足等),并且施工過程重復交叉,施工強度較大,現場各項要素間的協調工作量大且艱巨,因此,往往會有很多諸如工程返工等不可控的因素出現從而延誤工期,增加建設成本。大量的現場作業也會消耗大量的水、電及各類建筑原材料,會嚴重地浪費資源、無謂地消耗能源,會產生大量的廢水、廢渣、揚塵等建筑垃圾,造成環境污染,不符合可持續發展的要求。而住宅產業化發展與上述傳統住宅建設方式相比,可以提高工程質量、縮短工期、減少建筑垃圾、減少能耗、污染、減少對技能型勞動力的需求等。因此,住宅產業化是我國住宅產業發展的必然趨勢,是住宅建設先進生產力的發展方向;是提高住宅有效供給和住宅產業勞動生產率的根本出路;是住宅建設堅持可持續發展,合理利用資源、保護資源的有效途徑。

 

二、公租房建設為住宅產業化發展提供了良好的機遇

住宅產業化發展是對以往建筑形式的一種徹底變革,由社會化大生產的方式來改造傳統的住宅產業,把現在半手工半機械的比較落后的建造方式,轉變成一種工業化生產方式。以住宅這種最終產品為目標,采用一體化經營的方式使各生產要素完美地組合起來,減少中間環節,優化資源配置,它意味著資金和技術的高度集中,大規模的生產,社會化供應等。但是,這種由粗放型向集約型的轉變是一項非常復雜的社會系統工程,我國目前的住宅產業化仍處在較為初期的發展階段,具有“四低二高”的特點:工業化水平低、勞動生產率低、成套技術集成度低、住宅的質量低;資源消耗高、污染程度高。因此,要大力發展住宅產業化還需要尋找良好的機遇和平臺。

 

公租房在全國各地雖然有著不同的類別劃分和保障人群,但是它們都有著共同的特點。一是由政府主導實施建設;二是套型接近,都以主力中小戶型為主;三是建設成本高且質量要求極高;四是工期緊張;五是租賃戶流動性較大。所以,公租房的堅固耐久性、安全經濟性、以及對有限的戶型空間所能提供的居住舒適度與功能的要求較高。以政府為建設主體,戶型小、設計簡單的特點,非常適合標準化設計和工業化生產的建設方式。因此,從公租房利于采用產業化技術這一角度出發,大規模地建造低價優質的新型住宅,在滿足政府建設保障型安居工程的需求的同時,也能從長遠上解決住房難的社會問題。此外,實施住宅產業化到一定的規模后,便可有效地降低建設成本,提高住宅質量,大大緩解低收入人群的居住壓力,產生較大的社會效益。由此可見,將住宅產業化技術運用到保障房建設中具有非常明顯的優勢。其優勢具體有:

 

1.住宅產業化技術可有效提高建筑產品質量。采用定型的模具,生產出尺寸精準、平整光滑且重復使用率高的部品構件,生產工人在經過培訓熟練技能后,構件的質量更易于保證,消除大部分的質量隱患。

 

2.住宅產業化技術能加快工程進度,快速提供住宅產品。部品構件在工廠預制生產,免受季節和天氣影響的同時,也避免了傳統受作業面影響導致只能進行串聯施工的不利因素,能迅速提供作業面,為多專業并聯施工創造了條件。

 

3.住宅產業化技術可以最大程度地實現節能減排、降低工程造價。由于預制部品構件的表面光滑平整,不需要抹灰裝飾,節省了大量建筑砂漿。此外,裝配式施工也節約了大量的腳手架和模板。

 

4.住宅產業化技術有利于提高住宅性能。保障房屬于政府針對不同收入水平所采取不同。救濟性福利措施和限制性消費行為的產物,由于政府的宏觀調控和限定性政策,房地產開發商采用傳統方式建設保障房盈利很低,導致大多數保障性住房都存在選址較偏、戶型不夠合理、面積過大或過小、施工質量不過關、分配不公等問題。利用產業化技術,在充分保證房屋質量水平的同時,可以集成先進技術提高房屋的整體性能。

 

而我國目前以及未來的公共租賃房的工程建設規模浩大,并且公租房的戶型及使用功能標準化程度較高,用戶的個性化需求也相對較低,采用住宅產業化來化解公租房建設中的問題是不錯的選擇,同時也為住宅產業化中的新技術和材料的運用提供了試點平臺,這恰好為住宅產業化的發展提供了難得的機遇和市場空間。

 

三、公租房產業化發展的運作機制

我國住宅產業化由于目前僅處于起步的初級階段,除了萬科等少數大型集團完全掌握從設計、施工的關鍵技術以及構配件采購的關鍵控制要素,其它的開發企業、設計單位以及施工單位構成比較分散,不具備完整的企業產業鏈條的運作條件。而住宅產業化強調各階段的高度技術集成,必須緊密聯系相關的建設單位、設計單位、施工單位以及構配件制作單位,它對開發企業的技術管理能力、開發經驗、配置和管理市場資源的能力要求很高,并且住宅產業化技術需要企業的前期投入較大,對企業的綜合實力要求較高。住宅產業集團是以生產住宅為最終產品,集住宅投資、產品研發、設計、構配件制造、施工和售后服務于一體的綜合性住宅開發企業,是一種智力、技術、資金密集型、能夠承擔住宅全部生產任務的大型企業集團。企業對住宅的開發建設實行一體化經營是住宅產業化集團的經營特色。

 

公租房的建設由政府的職能機構進行指導及監管,在產業化發展路線下應該有著特定的建設過程。首先,政府根據當地的住房政策及需求,確定公租房的建設需求,由公租房的管理機構與住宅產業集團進行溝通,闡述建房的相關標準和要求,并下訂單進行委托建設。然后集團的相關設計人員按需求進行符合產業化設計、生產及施工等方面的設計,并且此期間,公租房管理機構的負責人員應與設計人員進行溝通,以確保設計方案符合需求,待設計完成且得到管理機構的認可后,產業集團則按照圖紙對構配件、部品及建筑設備進行生產與準備。由于住宅的相關設備及部品種類繁多,除了由產業集團本身生產制造以外,集團也可以采用外部協作的方式,選擇長期的戰略合作伙伴,與外部的住宅建設設備、部品的生產企業簽訂合作協議,確定長期的合作供應關系。施工部門則根據設計要求進行基礎施工,然后根據進度安排將運至現場的住宅構配件、設備部品進行裝配施工,全部工序施工完成后由政府的質檢部門、公租房管理部門以及集團的質檢部門進行檢查,竣工驗收合格后交付使用。住宅產業集團在交付使用后的保修期內仍需定期進行回訪和事故處理,做好售后服務工作。公租房的整個建設過程都是基于政府提供住房需求的前提下,在住宅產業集團內外部分擔并協調完成的。

 

四、結語

住宅產業化是住宅建設的發展趨勢,從長期市場需求角度,產業化住宅產品能夠滿足消費者的未來需要;從產業鏈的角度,能夠促進資源優化配置,有利于效益最大化;從社會責任的角度,有利于綠色建筑的普及,積極推進低碳環保的可持續發展社會形態的建立。公租房因其戶型小、設計簡單的特點,非常適合標準化設計和工業化生產的實現。以公租房為切入點,推進住宅產業化的發展勢在必行。

 


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